Μία μορφή διηρημένης ιδιοκτησίας είναι και η επονομαζόμενη κάθετη ιδιοκτησία. Όταν σε ένα οικόπεδο έχει συσταθεί κάθετη ιδιοκτησία, αυτό διαιρείται σε μικρότερα τμήματα τα οποία παραχωρούνται σε αποκλειστική χρήση εκάστου των συνιδιοκτητών.
Αποτελείται από δύο ισότιμα συνθετικά δικαιώματα, της συγκυριότητας στο οικόπεδο και της κυριότητας στο οικοδόμημα, που δεν είναι αυτοτελή και ανεξάρτητα το ένα από το άλλο αλλά συνδέονται αναγκαστικά, από τον νόμο, μεταξύ τους. Κάθε δικαιοπραξία για κάθετη ιδιοκτησία ενός ακινήτου καταλαμβάνει υποχρεωτικά και τα δύο αυτά δικαιώματα, δεν μπορεί δηλαδή να μεταβιβαστεί, χωριστά το ένα από το άλλο, σε διαφορετικό πρόσωπο.
Η κάθετη ιδιοκτησία όπως και η οριζόντια ιδιοκτησία, διέπεται από τον κανονισμό της συνιδιοκτησίας, ο οποίος περιέχει όρους για τα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη που πρέπει να τηρούν όλοι οι συνιδιοκτήτες. Η μοναδική ουσιαστική διαφορά της με την οριζόντια ιδιοκτησία είναι η εξουσία στην αέρινη στήλη του τμήματος οικοπέδου που την αποτελεί, εντός της οποίας ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα ανέγερσης κτίσματος, μέχρι να εξαντληθεί ο συντελεστής δομήσεως που αντιστοιχεί στο ποσοστό του.
Κατά τα άλλα η κάθετη ιδιοκτησία είναι δικαίωμα παρόμοιο με αυτό της οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Συγχέεται συχνά η κάθετη ιδιοκτησία με την κατάτμηση οικοπέδου, ή οποία όμως για να είναι έγκυρη, είναι απαραίτητο, τα τμήματα στα οποία διαιρείται το ενιαίο οικόπεδο, να αποτελέσουν νέα άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα. Επομένως μία κάθετη ιδιοκτησία δεν μπορεί να συνενωθεί με όμορο οικόπεδο ακόμη και αν αυτό ανήκει στον ίδιο ιδιοκτήτη, είτε για να αποκτήσει αυτό αρτιότητα είτε για να αυξήσει τον συντελεστή δόμησεώς του.
Πολεοδομικά το οικόπεδο επί του οποίου έχει συσταθεί κάθετη ιδιοκτησία συνεχίζει να αντιμετωπίζεται σαν ενιαίο και επομένως οι οικοδομικοί κανονισμοί που διέπουν την ανέγερση περισσοτέρων κτιρίων εντός ενιαίου οικοπέδου, τηρούνται κανονικά. Οι θέσεις των μελλοντικών οικοδομών πρέπει να προβλέπονται στον κανονισμό ώστε να μην δημιουργούνται προβλήματα όταν η ανέγερση σε κάθε τμήμα γίνεται σε διαφορετικό χρόνο.
Η κάθετη ιδιοκτησία προς το παρόν δεν μπορεί να συσταθεί σε αδόμητα οικόπεδα εκτός σχεδίου, εκτός από την ειδική περίπτωση να έχουν ανεγερθεί κτίσματα με οικοδομική άδεια μέχρι το έτος 2011. Η δυνατότητα αυτή προβλέπεται στον Νόμο 4495/2017 αλλά εκκρεμεί η έκδοση Προεδρικού διατάγματος που θα ρυθμίζει τις σχετικές προϋποθέσεις.
Ωστόσο η σύνθετη αυτή πράξη (κάθετη ιδιοκτησία), αν συνταχθεί σωστά, μπορεί να προσφέρει στον ιδιοκτήτη πολλές δυνατότητες εκμετάλλευσης σε ένα αδόμητο ή μερικώς δομημένο οικόπεδο που δεν έχει τις προϋποθέσεις της κανονικής κατάτμησης, ιδιαίτερα σε περιοχές με μεγάλη αντικειμενική αξία, .
6 πρακτικά θέματα που μπορεί να φανεί χρήσιμη η Κάθετη ιδιοκτησία
- Η αναλογία της εκτάσεως κάθε τμήματος (Κάθετης ιδιοκτησίας) σε σχέση με την συνολική έκταση του οικοπέδου δεν είναι απαραίτητο να αντιστοιχεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου. Π.χ μπορείτε να δημιουργήσετε δύο ίσες κάθετες ιδιοκτησίες ως προς την επιφάνεια του οικοπέδου αλλά να δώσετε στην μία που προορίζεται για πώληση, ποσοστό συνιδιοκτησίας μόνο το 25% επί του οικοπέδου. Επειδή ο Συντελεστής δομήσεως του οικοπέδου αντιστοιχεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας και όχι στην επιφάνεια της καθέτου, ο ιδιοκτήτης που θα αγοράσει την κάθετη αυτή θα έχει δικαίωμα να οικοδομήσει μόνο το 25% από την επιτρεπόμενη δόμηση στο οικόπεδο. Το υπόλοιπο 75% του ΣΔ θα μπορεί να οικοδομηθεί στην κάθετη που παραμένει σε εσάς.
- Η προηγούμενη ιδιότητα της καθέτου μπορεί να λειτουργήσει και αντίστροφα: Δίνετε τα περισσότερα χιλιοστά στην προς εκμετάλλευση κάθετη ιδιοκτησία που κτίζει περισσότερα διαμερίσματα, και κρατάτε την κάθετη σας με μία μονοκατοικία και άφθονο χώρο για δημιουργία κήπου!
- Αν σας ανήκει το όμορο με την κάθετη, οικόπεδο, ο νόμος δεν επιτρέπει να συνενώσετε τα δύο ακίνητα, και να εκδόσετε ενιαία άδεια οικοδομής. Μπορείτε όμως να οικοδομήσετε με δύο άδειες δύο κτίρια σε επαφή και στην συνέχεια να τα συνενώσετε ώστε να λειτουργούν σαν ενιαίο κτίριο.
- Σε ένα συγκρότημα κατοικιών σε κάθετες ιδιοκτησίες είναι πιο χαλαρή η σχέση και η αλληλοεξάρτηση μεταξύ των συνιδιοκτητών, από ότι στην οριζόντια ιδιοκτησία. Για αυτόν τον λόγο είναι απαραίτητο στον κανονισμό να υπάρχει πρόβλεψη για μονομερή τροποποίηση του συμβολαίου της σύστασης, από κάθε συνιδιοκτήτη, ώστε να μην είναι απαραίτητη η υπογραφή των υπολοίπων σε τροποποιήσεις ή αλλαγές που πιθανώς θα ήθελε να κάνει στην ιδιοκτησία του.
- Σε μία κάθετη ιδιοκτησία μπορεί να κτιστεί και πολυώροφο κτίριο αν το επιτρέπει ο συντελεστής δόμησης. Σε αυτήν την περίπτωση έχουμε οριζόντια ιδιοκτησία επί καθέτου και τα διαμερίσματα του κτιρίου μοιράζονται το ποσοστό συνιδιοτησίας επί του ενιαίου οικοπέδου.
- Σε μεγαλύτερα οικόπεδα μπορούν να παραμείνουν κοινόχρηστα ορισμένα τμήματα στα οποία έχουν πρόσβαση όλες οι κάθετες ιδιοκτησίες, πχ εσωτερικός δρόμος ή κολυμβητική δεξαμενή (πισίνα). Σε αυτά έχουν δικαίωμα χρήσης όλοι οι συνιδιοκτήτες, και είναι απαραίτητο να έχουν προβλεφθεί οι κανόνες της χρήσης τους καθώς και η κατανομή των εξόδων λειτουργίας τους στον κανονισμό της καθέτου ιδιοκτησίας
