Η Οριζόντια Ιδιοκτησία είναι η σύμβαση που επιτρέπει τον διαχωρισμό κτιρίου που έχει ανεγερθεί εντός ενιαίου οικοπέδου, σε αυτοτελείς ιδιοκτησίες, οι οποίες στην συνέχεια μπορούν να μεταβιβαστούν κατά πλήρη κυριότητα σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες. Ο σχετικός νόμος διατηρείται ακόμη μεταξύ των ελαχίστων νομοθετημάτων που έχουν μείνει αναλλοίωτα από πολύ παρωχημένες εποχές (1929), χωρίς να έχει υποστεί ουσιαστικές αλλαγές στο βασικό περιεχόμενό του. Εκείνη την εποχή μετά την μικρασιατική καταστροφή με την αύξηση των πληθυσμών, την αστυφιλία και την ανάγκη ανέγερσης πολυορόφων κτιρίων υπήρχε νομικό κενό στον διαχωρισμό ενός κτιρίου σε μικρότερες αυτοτελείς ιδιοκτησίες.
Οι περισσότεροι έχουμε ακούσει αυτόν τον όρο, και ιδιαίτερα όσοι έχουν αποκτήσει κάποιο διαμέρισμα, γραφείο ή κατάστημα σε πολυκατοικία. Γίνεται λόγος για την οριζόντια ιδιοκτησία στον κανονισμό της πολυκατοικίας, στα κοινόχρηστα, στις αγοραπωλησίες διαμερισμάτων στις μισθωτικές συμβάσεις, στις υπηρεσίες εσόδων του Δήμου, στην ΔΕΗ, στον ΕΝΦΙΑ.
Ελάχιστοι όμως γνωρίζουν ότι η οριζόντια (ή Κάθετη ιδιοκτησία) είναι ένα ιδιόμορφο και ιδιόρρυθμο ιδιοκτησιακό καθεστώς το οποίο δεν επεκτείνεται σε ολόκληρο το ακίνητο αλλά μόνο σε συστατικά μέρη αυτού, στα αυτοτελή διαμερίσματα (ή αυτοτελή οικοδομήματα αν πρόκειται για κάθετη ιδιοκτησία). Ακόμη και σε αυτά υπάρχουν περιορισμοί στην εξουσία του ιδιοκτήτη. Ορισμένα μέρη του διαμερίσματος όπως οι πλάκες και τα άλλα στοιχεία του φέροντα οργανισμού, οι μεσότοιχοι, τα εξωτερικά κουφώματα, η ταράτσα θεωρούνται κοινόχρηστα.
Οι ίδιοι περιορισμοί ισχύουν και στα υπόλοιπα μέρη του ακινήτου που αποτελούν αντικείµενα αναγκαστικής συγκυριότητας του ακινήτου (πχ μηχανοστάσιο, λεβητοστάσιο, Είσοδος κλπ) και για κάθε παρέμβαση σε αυτά πρέπει να έχει προηγουμένως εξασφαλιστεί η σύµφωνη γνώµη όλων των συνιδιοκτητών.
Κάθε πράξη σύστασης Οριζόντιας Ιδιοκτησίας συνοδεύεται από τον κανονισμό του κτιρίου ή του συγκροτήματος, μέσα στον οποίο καθορίζονται τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών σχετικά με τα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη της ιδιοκτησίας.
Ο αρχικός ιδιοκτήτης του ακινήτου έχει το προνόμιο να συντάξει προσεκτικά τον κανονισμό, ώστε να εξασφαλίζονται όσο το δυνατόν καλύτερα τα δικαιώματά του στο μέλλον, όταν θα έχουν υπεισέλθει και νέοι συνιδιοκτήτες στο ακίνητο μέσω αγοράς των οριζοντίων ιδιοκτησιών που θα δημιουργηθούν.
Το κυριότερα δικαιώματα που πρέπει να προβλεφθούν είναι αυτό της συνένωσης ή της διαίρεσης δύο ομόρων οριζοντίων ιδιοκτησίων που ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη, καθώς και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε κάποια τμήματα του ακαλύπτου χώρου. Ο νόμος προβλέπει τροποποίηση της συστάσεως σε αυτές τις περιπτώσεις επομένως αν χρειαστούν τέτοιες παρεμβάσεις στο μέλλον θα πρέπει αυτές να μπορούν να γίνουν μονομερώς και χωρίς την συναίνεση των υπολοίπων συνιδιοκτητών.
Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δοθεί στις τακτοποιήσεις αυθαιρέτων κατασκευών σε οριζόντιες ιδιοκτησίες διότι οι νόμοι των αυθαιρέτων έχουν ασυμβατότητες με τις διατάξεις διηρημένης ιδιοκτησίας. Επεκτάσεις καθ’ ύψος, κατά πλάτος ή κατά βάθος πέραν του συμφωνημένου περιγράμματος δεν καλύπτονται από το υπάρχον νομικό καθεστώς, και αν θεωρηθεί ότι βλάπτουν ή υποβαθμίζουν τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών, μπορεί να βρεθούν στο μέλλον υπό αμφισβήτηση.
Συστάσεις οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας που περιλαμβάνουν Ιδιοκτησίες τακτοποιημένες με το παρόντα ή παλαιότερους νόμους, θα πρέπει να τροποποιηθούν ώστε να συμπεριλάβουν τις αλλαγές από τα νέα κτίσματα που έχουν προκύψει. Έτσι θα αποκατασταθεί η αναλογικότητα ώς προς τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τον κανονισμό και θα αποκλειστούν οι διενέξεις και οι αντιδικίες μεταξύ των συνιδιοκτητών.
Η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας γίνεται από τον συμβολαιογράφο, με σχετικά χαμηλό κόστος αν δεν μεταβιβάζονται δικαιώματα σε τρίτους, αλλά οι απαιτήσεις της πρόσφατης νομοθεσίας για την ορθή αποτύπωση των κτισμάτων την μελέτη διαχωρισμού τα τοπογραφικά και τις τεχνικές περιγραφές πριν και μετά τον διαχωρισμό προϋποθέτουν την εμπλοκή στην διαδικασία ενός πολύ έμπειρου μηχανικού.
