Η ψήφιση του Ν. 4495/17 αλλά και του προηγούμενου Ν. 4178/13 τον οποίο αντικατέστησε, για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων έφερε στην επιφάνεια μιά σειρά από προβλήματα σχετικά με το ιδιοκτησιακό καθεστώς ακινήτων, που είτε δεν έτυχε να ασχοληθεί κανείς με αυτά, είτε αντιμετωπίζονταν κατά καιρούς, με πολλούς και διαφορετικούς τρόπους, ώστε να μην υπάρχει ακόμη και σήμερα σαφής και συγκεκριμένη μεθοδολογία επίλυσής τους.
Απόδειξη σε αυτό είναι ότι, παρ' όλο που αναγνωρίζουμε ότι οι νόμοι αυτοί είναι μία πολύ καλή προσπάθεια διευθέτησης του προβλήματος της αυθαίρετης δόμησης, παρατηρούμε ότι οι κατ' εξοχήν αρμόδιοι στην επισημοποίηση των νεοεισερχομένων ιδιοκτησιών, δηλαδή οι συμβολαιογράφοι και οι υποθηκοφύλακες, ακόμη και σήμερα, σχεδόν οκτώ έτη μετά την αρχική ψήφισή τους, διατηρούν πολλές επιφυλάξεις σε ότι αφορά την εφαρμογή τους στην πράξη.
Πιστεύω ότι κύρια αιτία για την δημιουργία αυτών των θεμάτων είναι το ότι δεν έχει κατανοηθεί πλήρως το γεγονός ότι η πολεοδομική νομιμότητα και η ιδιοκτησία ενός κτίσματος είναι δύο διαφορετικά πράγματα.
Η νομιμοποίηση με τον Ν. 4495/17, η άδεια δόμησης καθώς και κάθε αλλη άδεια ή έγκριση αρμόδιας υπηρεσίας που αφορούν την δυνατότητα ενός κτίσματος ή μίας χρήσης να υφίσταται νομίμως, μπορεί να μην σχετίζεται με τον ιδιοκτήτη του.
Καμμία από αυτές τις διοικητικές πράξεις δεν μπορεί να γίνει η αιτία για την μετατροπή του ιδιοκτησιακού καθεστώτος του ακινήτου, ή να ακυρώσει εμπράγματο δικαίωμα, ή να δημιουργήσει δικαίωμα που δεν υφίσταται, ή να αλλοιώσει την ισχύ δικαιώματος.
Για παράδειγμα αν κτίσω ένα νόμιμο κτίριο μέσα στο οικόπεδο ενός άλλου, ο κύριος του ακινήτου θα είναι αυτός στον οποίο ανήκει και το οικόπεδο. Η άδεια δόμησης που εκδόθηκε στο όνομά μου δεν μου δημιουργεί εμπράγματο δικαίωμα ως προς το κτίσμα. Ούτως ή άλλως ο νόμος δεν αναγνωρίζει χωριστή κυριότητα σε κτίσμα χωρίς την συνύπαρξη συγκυριότητας στα κοινά μέρη της ιδιοκτησίας και στο οικόπεδο, και αυτήν την διαθέτει μόνο ό νόμιμος ιδιοκτήτης.
Κατ΄ ανάλογο τρόπο αν υπάρχει μη νόμιμο κτίριο μέσα σε οικόπεδο, ακόμη και αν αυτό έχει κατασκευαστεί εν αγνοία του ιδιοκτήτη του οικοπέδου από κάποιο τρίτο, οι συνέπειες της πολεοδομικής παράβασης βαρύνουν πάντα τον ιδιοκτήτη. Παράλληλα το ευεργέτημα από την τακτοποίηση του αυθαιρέτου οφελεί πάντα τον νόμιμο ιδιοκτήτη του οικοπέδου, και δεν δημιουργεί κανένα άλλο δικαίωμα σε τρίτον.
Συνεπώς η διαδικασία τακτοποίησης με το Ν 4495/17, ενός ή περισσοτέρων κτισμάτων, εντός οικοπέδου εντός ή εκτός σχεδίου, που ανήκει σε έναν ή περισσότερους ιδιοκτήτες, εφ' όσον δεν επηρεάζει τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα του ακινήτου, είναι εφικτή σχεδόν πάντα.
Μεχρι εδώ τα πράγματα είναι απλά. Τα αυθαίρετα κτίσματα που νομιμοποιούνται ανήκουν και αυτά στον ιδιοκτήτη του ακινήτου, αν δε οι ιδιοκτήτες είναι πολλοί, το ποσοστό συνιδιοκτησίας που αφορά το οικόπεδο επεκτείνεται και στα κτίσματα ακριβώς με την ιδια αναλογία.
Το πρόβλημα παρουσιάζεται όταν υπάρχει η ανάγκη της ανταλλαγής ποσοστών μεταξύ των ιδιοκτησιών έτσι ώστε κάθε συνιδιοκτήτης να αποκτήσει αυτοτέλεια ως προς κάποιο συγκεκριμένο κτίσμα, διαμέρισμα ή ανεξάρτητο οικοδόμημα εντός του οικοπέδου. Είναι η έννοια της οριζόντιας ιδιοκτησίας.
