Με τον Νόμο 4178/2013, αρχικά και με τον Ν 4495/2017 στην συνέχεια, διαφοροποιείται το καθεστώς σύστασης εμπραγμάτων δικαιωμάτων. Η πιστοποίηση της πολεοδομικής νομιμότητας ενός ακινήτου πλέον μεταφέρεται στον μηχανικό και δευτερευόντως στον συμβολαιογράφο και τον ιδιοκτήτη.

Βεβαίως η διαδικασία αυτή δεν είναι κάτι καινούργιο.Υπήρχε, με περίπου την ίδια διατύπωση και  στο νόμο 1337/83.

Με μία όμως διαφορά. Η ευθύνη για την νομιμότητα της μεταβίβασης ήταν ασαφής. Ο μεν συμβολαιογράφος δεν ήταν σε θέση να γνωρίζει αν στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο υπήρχε αυθαίρετη κατασκευή. Ο δε μηχανικός δεν ήταν απαραίτητος κατά την διάρκεια της μεταβίβασης, αλλά και όταν παρευρισκόταν, δεν ήταν υποχρεωμένος να ελέγξει την νομιμότητα του ακινήτου. Το αποτέλεσμα ήταν να συνταχθούν, την τελευταία 30ετία, πολλές χιλιάδες προβληματικά συμβόλαια. 

Η βεβαίωση μηχανικού (+ δήλωση ιδιοκτήτη), βάζει τέλος σε αυτή την ασάφεια ευθύνης και μας θέτει ενώπιον ενωπίω. Στην εποχή της ανοικοδόμησης των αστικών κέντρων της Ελλάδος (1950 - 1960), αυτό το μέτρο θα ήταν δίκαιο και πολύ αποτελεσματικό. Όμως σήμερα, με το 80% όλων των παλαιών κτιρίων να έχουν τουλάχιστον μία μικρή ή μεγαλύτερη πολεοδομική παράβαση, τα πράγματα είναι εντελώς διαφορετικά. Απαιτείται μεγάλη προσοχή από τον μηχανικό, και βαθιά γνώση της πολεοδομικής Νομοθεσίας αλλά και της νομοθεσίας οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, εφ' όσον η μεγάλη πλειοψηφία των ακινήτων εντός των πόλεων διέπεται από αυτήν, ώστε να συντάσσονται ορθές συμβολαιογραφικές πράξεις.

Σήμερα για κάθε δικαιοπραξία που αλλάζει το ιδιοκτησιακό καθεστώς ενός ακινήτου θα πρέπει να προηγηθεί έλεγχος της νομιμότητας των κατασκευών που υπάρχουν μέσα σε αυτό, από έμπειρο μηχανικό, ώστε να εξασφαλιστεί η εγκυρότητα της. Αν στο ακίνητο υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές θα πρέπει να επισπευστεί η διαδικασία τακτοποίησης εντός της προθεσμίας που έχει δοθεί για την νομιμοποίηση αυθαιρέτων με τον Νόμο 4495/2017. Με την δήλωση του αυθαιρέτου και την πληρωμή 30% του προστίμου μπορεί να συναφθεί το συμβόλαιο και να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση.


Αν πρόκειται να πωλήσετε ή να αγοράσετε κάποιο ακίνητο, τότε θα χρειαστούν η αυτοψία/βεβαίωση νομιμότητας και το Πιστοποιητικό Ενεργειακής απόδοσης. Συζητήστε το μαζί μας!