Ο μεγαλύτερος αριθμός ακινήτων που έχουν ανεγερθεί είτε χωρίς οικοδομική άδεια, είτε με μεγάλη υπέρβαση της επιτρεπόμενης δόμησης, παρατηρείται στις εκτός σχεδίου περιοχές με συνήθη χρήση την κατοικία και ιδιαίτερα την εξοχική κατοικία. 

Οι αυξημένοι συντελεστές για την υπαγωγή στο νόμο 4495/17, σε αυτές τις κατηγορίες αυθαιρέτων  αλλά και οι παρεμβάσεις που πιθανόν θα απαιτηθούν μετά την νομιμοποίηση, (αποπεράτωση, επισκευές, συντήρηση, ενεργειακή αναβάθμιση, στατικές παρεμβάσεις), μπορεί να σημαίνουν αρκετά μεγάλες δαπάνες για τον ιδιοκτήτη.

Επιβαρυντικός παράγων είναι επίσης και ο ΕΝΦΙΑ και το ΤΑΠ, που υπολογίζονται αναδρομικά από το έτος 2014, άσχετα με την ημερομηνία υποβολής της δήλωσης. 

Ο παράγοντας του κόστους και μόνο, ιδιαίτερα κάτω από συνθήκες κρίσης, αρκεί για να αποτρέψει τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, από την λήψη της απόφασης για τη νομιμοποίηση. Μίας απόφασης που είναι επιβεβλημένη από την κοινή λογική, εφ όσον σε κάθε άλλη περίπτωση το ακίνητο κινδυνεύει να χάσει το μεγαλύτερο μέρος της αξίας του, και θα δημιουργήσει δυσανάλογα μεγάλες οικονομικές και διοικητικές συνέπειες στον ιδιοκτήτη του.

Παρ’ όλα αυτά, μία προσεκτική ματιά στην σχετική νομοθεσία μπορεί να μας αποκαλύψει τρόπους για την διατήρηση του κόστους σε λογικά επίπεδα. Συνδυάζοντας τα κίνητρα που δίδονται από την πλευρά της πολιτείας και της ευελιξίας που παρέχει το νέο νομοθετικό πλαίσιο, είναι βέβαιο ότι μπορούμε να επιτύχουμε τον στόχο μας, μειώσουμε αισθητά την  οικονομική μας επιβάρυνση.

Για παράδειγμα, ένας υπόγειος χώρος που άλλαξε χρήση από αποθήκη σε κατοικία, έχει μεγαλύτερο μειωτικό συντελεστη προστίμου -70% όταν διατηρεί λειτουργική συνέχεια με τον ισόγειο χώρο μέσω μιάς σκάλας ανόδου, από το να εμφανίζεται σαν ανεξάρτητο διαμέρισμα. 

Σε μεγάλες μονοκατοικίες ή μεζονέτες, απαντώνται μεγάλης επιφάνειας ημιυπόγειοι χώροι γνωστοί ως "Play Room". Συχνά οι χώροι αυτοί είναι αδιαμόρφωτοι, ή στο μεγαλύτερο μέρος τους κενοί. Οι ιδιοκτήτες έσπευδαν να τους τακτοποιήσουν ως χώρους κύριας χρήσης, ιδιαίτερα κατά την αρχική περίοδο των νόμων των αυθαιρέτων. Τώρα πλέον που έχει γίνει αντιληπτό ότι οι επιπρόσθετες επιφάνειες παράγουν νέες φορολογικές υποχρεώσεις στον ιδιοκτήτη, η διευθέτηση των τακτοποιούμενων χώρων πρέπει να γίνεται με περισσότερη προσοχή. Κενά τμήματα που δεν εμφανίζουν χαρακτηριστικά κύριας χρήσης, μπορούν να αποκόπτονται και να παραμένουν βοηθητικής χρήσης, κρατώντας έτσι το φορολογικό κόστος σε χαμηλότερα επίπεδα. 

Ένας μεγάλος ημιυπαίθριος χώρος με μία πλευρά ανοικτή πτυχωτή τζαμαρία προς την θέα, μπορεί να παραμείνει ώς αυθαίρετος ημιυπαίθριος, ώστε να υπολογιστεί με αναλυτικό προϋπολογισμό και πολύ μικρότερο κόστος προστίμου και φόρου, αντί να παρουσιαστεί σαν κλειστός χώρος.

Στις μονοκατοικίες ή κάθετες ιδιοκτησίες ακριβών περιοχών που έχετε διαθέσιμο συντελεστή δόμησης, και το αυθαίρετο σας κατατάσσεται στις μικρές πολεοδομικές παραβάσεις (πχ Υπέρβαση δόμησης μέχρι 50μ2, αλλαγή χρήσης κλπ), προτιμάτε την νομιμοποίηση με επίσημη άδεια, αντί της τακτοποίησης, η οποία θα κοστίσει λιγότερο από την υπαγωγή στον Ν4495.

Συμπέρασμα: Αν είστε κάτοχος ακινήτων και ιδιαίτερα αν αυτά είναι μεγάλης επιφάνειας, την εποχή που διανύουμε, θα βρεθείτε αντιμέτωποι με πολεοδομικά, φορολογικά και ιδιοκτησιακά ζητήματα αργά ή γρήγορα. 

Ένας σωστός συνδυασμός των επιλογών που επηρεάζουν τις τρείς αυτές παραμέτρους θα μπορούσε να σας προστατεύσει από άσκοπη απώλεια οικονομικών πόρων.

Συζητήστε το μαζί μας!